จำนองที่ดินยังไงให้ได้ราคาสูง หุ้นกู้ Mortgage Bond ดีกว่ายังไง ?

ปัญหาหนึ่งที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ของ PeerPower เจอคือ ขาดเงินทุนทำธุรกิจ และก็เหมือนที่คนส่วนใหญ่คิด คือ ถ้าต้องการเงินทุกคนก็จะเดินไปหาธนาคารหรือสถาบันการเงินทั่วไปต่าง ๆ เพื่อทำเรื่องจำนอง เอาที่ไปแลกเงิน ฯลฯ

แต่สิ่งที่หลายคนเจอต่อมาคือ เงินที่หวังว่าจะได้กับเงินที่ได้จริงต่างกันมาก บางรายโชคร้ายได้เงินน้อยจนไม่พอจะเอาไปขยายทำธุรกิจ หรือบางรายโชคร้ายกว่าคือโดนปฎิเสธเงินทุนตั้งแต่ยื่นเอกสารด้วยเหตุผล คลาสสิกว่า “คุณสมบัติไม่ผ่านเกณฑ์” ปั้มตัวแดงมาในกระดาษ มาถึงจุดนี้ผู้ประกอบอาจเริ่มคิดแล้วว่า

“เกณฑ์ที่ว่านี่คืออะไรกันแน่ ในเอกสารไม่เห็นบอก ?” 

บล็อกนี้ PeerPower จะมาอธิบายวิธีคิดหรือเกณฑ์สเปกในใจว่า สถาบันการเงินต่าง ๆ มักมองหาอะไรเมื่อผู้ค้ำประกันต้องการเอาที่ดินมาจำนอง เผื่อใครกำลังตัดสินใจว่าจะจำนองที่ดินที่ไหนดี อยากได้ราคาสูง ดอกเบี้ยต่ำ บล็อกนี้ก็อาจเป็นข้อมูลเบื้องต้นให้คุณได้

‍

เช็คราคาที่ดินด้วยตัวเองก่อนนำไปจำนอง รู้ก่อนไม่โดนกดราคา

ข้อนี้เป็นวิธีพื้นฐานที่คุณทำได้ก่อนจะนำที่ของตัวเองไปจำนองกับสถาบันการเงินต่าง ๆ ข้อดีคือเมื่อคุณรู้ราคาตลาดว่าอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ ตอนจำนองจริงคุณก็จะไม่โดนกดราคา ทำได้ 2 แบบ

1. กรณีที่มีโฉนด 

เช็คราคาที่ดินได้ง่าย ๆ ผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์โดยกรอกเลขที่โฉนดหรือเลขที่ดินลงในเว็บไซต์ แล้วระบบจะแสดงราคาประเมินออกมาให้เห็น

2. กรณีที่ไม่มีโฉนด

ต้องเช็คเลขโฉนดผ่านเว็บไซต์ของกรมที่ดินก่อน โดยกด double-click ที่ดินจากแผนที่ในเว็บไซต์ ข้อมูลเลขโฉนดที่ดิน หน้าสำรวจ เลขที่ดิน และราคาประเมินจะโชว์ในเว็บ แต่ถ้าไม่มีราคาอยู่ในนั้น เราสามารถเอาเลขโฉนดจากเว็บนี้ไปกรอกต่อในเว็บของกรมธนารักษ์หาราคาได้เหมือนกัน (ทำตามข้อ 1)

ลองดูวิธีการวิดีโอประกอบเพิ่มเติมได้เหมือนกัน วิธีนี้ทำได้ทั้งจากในแอพพลิเคชั่นและเว็บไซต์ 

‍

‍

ที่ดินแบบไหนจำนองได้ราคาดี 

จริง ๆ แล้วคำถามนี้อาจจะไม่มีคำตอบชัดเจน เพราะแต่ละธนาคารหรือผู้ให้บริการสินเชื่อต่าง ๆ จะมีที่ดินหรือเกณฑ์ในใจของตัวเองอยู่แล้วว่าที่แบบไหนจะให้ราคาสูง ราคาประเมินที่เห็นจากหน่วยงานของรัฐก็อาจจะไม่ตรงตามที่สถาบันการเงินให้จริง (เหมือนที่เราบอกก่อนหน้า) แต่วิธีที่อาจช่วยคุณให้จำนองที่ดินได้ราคาดีอาจมี 2 วิธีหลัก ๆ คือ

‍

เลือกจำนองที่ดินกับสถาบันทางการเงินที่มีนโยบายสนับสนุน 

บางธนาคารมีนโยบายที่จะช่วยเหลือเพื่อเป้าหมายบางอย่างเป็นพิเศษ เช่น อยากสนับสนุนเกษตรกร บุคลากรทางการแพทย์ หรือข้าราชการ ฯลฯ

สมมุติถ้าเราจะจำนองที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางการเกษตรกับธนาคารที่อยากสนับสนุนด้านการเกษตร กรณีนี้ก็มีแนวโน้มที่เราจะได้เงินสูงอย่างที่หวังเพราะเหมือนได้อานิสงส์ตามนโยบายบริษัท ผู้ประกอบการสามารถเช็คเงื่อนไขและสินเชื่อ(ผลิตภัณฑ์) ประเภทต่าง ๆ ที่สถาบันการเงินมีได้โดยตรง และเลือกสมัครให้ตรงกับวัตถุประสงค์ของตัวเองได้ ข้อนี้อาจจะเป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยให้คุณได้เงินจำนองตามยอดที่หวัง หรืออย่างน้อยก็อาจได้ประเมินคุณสมบัติผ่านเกณฑ์ง่ายขึ้น

‍

จำนองที่ดินให้ถูกสเปกของสถาบันการเงิน

นอกจากมูลค่าที่ดินที่ประเมินเป็นตัวเงินได้แล้ว เรามองว่ายังมี 2 ปัจจัยที่สถาบันการเงินมักใช้เป็นเกณฑ์ในการประเมินว่าที่ดินผืนไหน “น่าสนใจ” นั่นคือ

1. ขายคล่อง ในกรณีที่ผู้จำนองไม่มีเงินมาไถ่ถอนที่ดินคืนได้ สถาบันการเงินต้องนำที่ดินไปขายทอดตลาดเพื่อให้ได้เงินคืน ดังนั้นที่ดินท่ีมีแนวโน้มขายทอดตลาดได้ง่ายจึงผ่านเกณฑ์ขอจำนองง่ายกว่า
2. มีความสำคัญสูงต่อผู้จำนอง เช่น เป็นที่อยู่อาศัย เป็นที่ทำมาหากินหลัก เหตุผลคือยิ่งที่ดินมีความสำคัญเท่าไหร่ โอกาสที่ผู้จำนองจะหนีหนี้แล้วยอมให้ที่ดินโดนยึดยิ่งมีน้อย

‍

ทั้งนี้สถาบันการเงินแต่ละแห่งก็อาจจะให้น้ำหนักกับหลักเกณฑ์ทั้งสองข้อนี้ไม่เท่ากัน เราขอแจกแจงออกมาเป็นลักษณะที่ดินดังต่อไปนี้ที่น่าสนใจในมุมมองของผู้รับจำนอง

• ที่ดินเปล่า เป็นสินทรัพย์ที่จัดการได้ง่ายในมุมมองของเอกชน ถ้าจำนองก็อาจได้ราคาตามประเมินตามที่หวัง แต่ในมุมมองของธนาคารที่ดินเปล่ามีสภาพคล่องต่ำ เพราะคนส่วนมากอยากซื้อบ้านมากกว่าซื้อที่เพื่อปลูกบ้าน ถ้าจำนองก็อาจได้ราคาต่ำกว่าประเมิน

• สิ่งปลูกสร้าง บ้าน คอนโด ฯลฯ ธนาคารมักยินดีรับจำนองเพราะคนพร้อมซื้อบ้านมากกว่าที่ดินเปล่า (นึกถึงประกาศขายบ้านหลุดจำนองของธนาคารที่เห็นบ่อย ๆ ) แต่ถ้าจำนองกับเอกชนทั่วไปอาจได้ราคาต่ำเนื่องจากบางเจ้าไม่ใช่นายหน้าขายบ้าน การเอาที่เปล่าไปเสนอขายให้คนซื้อทำประโยชน์ต่อเลยง่ายกว่าการเอาบ้านไปเสนอขายแล้วคนซื้อต้องทุบบ้านทิ้งเพื่อจะเอาที่ดินอย่างเดียว 

• ที่ดินที่ธุรกิจใช้งานอยู่จริง เช่น สถานประกอบการ โรงแรม ร้านอาหาร เข้าข่ายหลักการข้อ 2 คือเป็นที่ดินที่มีความสำคัญสูงต่อผู้จำนอง โดยเฉพาะถ้าเป็นการจำนองเพื่อหาเงินทุนสำหรับธุรกิจ คิดง่าย ๆ ว่าถ้าผู้ประกอบการโรงแรมเอาโรงแรมของตัวเองมาจำนองเพื่อหาทุนไปขยายสาขา ก็น่าจะมีโอกาสน้อยที่ผู้ประกอบการจะยอมปล่อยให้โรงแรมถูกยึด เพราะนั่นหมายถึงจุดจบของธุรกิจ ดังนั้นยังไงก็น่าจะต้องพยายามเต็มที่ที่จะหาเงินมาใช้หนี้ให้ได้

• ที่ดินพร้อมเครื่องจักรหรืออุปกรณ์ขนาดใหญ่เคลื่อนย้ายได้ยาก โดยทั่วไปแล้วเครื่องจักรหรืออุปกรณ์การผลิตก็เป็นหลักทรัพย์ที่สถาบันการเงินรับจำนองเช่นกัน แต่ยิ่งถ้าเป็นที่ดินที่มีเครื่องจักรขนาดใหญ่เคลื่อนย้ายได้ยาก โอกาสที่ผู้จำนองจะหนีหนี้แล้วแอบขนย้ายเครื่องจักรออกไปจากที่ดินก็ยิ่งมีน้อย ดังนั้นถ้าจะนำเครื่องจักรมาเป็นส่วนหนึ่งของการจำนอง เครื่องจักรขนาดใหญ่จึงมักเป็นที่ต้องการของสถาบันการเงินมากกว่า

โดยเฉลี่ยการจำนองวงเงินสูงสุดจะอยู่ที่ 30-40% (แล้วแต่สถาบันการเงินและผู้รับจำนองต่าง ๆ ) การขายฝากจะให้มากกว่า แต่ต้องเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินไปจนกว่าจะมีเงินมาซื้อที่คืน อ่านข้อแตกต่างที่บล็อก เปรียบเทียบอย่างละเอียดระหว่างขายฝากและจำนอง? แถมมีความเป็นไปได้อีกเช่นกันว่าคุณอาจจะได้เงินน้อยกว่าที่หวัง

ดังนั้นถ้าอยากได้วงเงินสูงถึง 70% ของราคาประเมิน Mortgage Bond ของ PeerPower ก็อาจเป็นตัวเลือกหนึ่งที่คุณทำได้ 

‍

PeerPower รับจำนองที่ดินแบบไหนบ้าง ?

PeerPower เป็นช่องทางในการหาเงินทุนสำหรับธุรกิจ และ Mortgage Bond หรือหุ้นกู้ที่ใช้ที่ดินเป็นหลักประกันของเราก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ผู้ประกอบการเลือกใช้ได้หากบริษัทของคุณมีที่ดินเป็นหลักทรัพย์ 

‍

‍ที่ดินที่ PeerPower รับจำนองไม่จำเป็นต้องเป็นที่ทำเลทองหรือ “สวย” ในศัพท์นักอสังหาฯ (ติดถนนใหญ่ อยู่ในย่านเศรษฐกิจ) แต่ควรเป็นที่ดินที่ผู้ประกอบการใช้ทำประโยชน์จริง ดังนั้นต่อให้เป็นที่ต่างจังหวัดไม่ติดถนนใหญ่ แต่ผู้ประกอบการใช้ที่ดินผืนนั้นเป็นโรงงานผลิตสินค้า ก็สามารถนำมาจำนองระดมทุน Mortgage Bond ได้ 

‍

นอกจากนี้ ถ้ามีที่ดินหลายโฉนดหรือมากกว่า 1 แปลง ก็สามารถมัดรวมมาจำนองได้เช่นเดียวกัน แต่ที่ดินนั้นต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการ หรือมีหนังสือรับรองอำนาจจากเจ้าของที่ดิน อ่านเงื่อนไขโดยละเอียดได้ที่นี่ 

หุ้นกู้ Mortgage Bond ของ PeerPower มีลักษณะเหมือนการจำนองทั่วไป คือผู้ประกอบการสามารถถือกรรมสิทธิ์ของที่ดินเก็บที่ไว้ใช้ประโยชน์ได้ตามเดิม แต่ข้อดีคือให้วงเงินสูงสุดถึง 70% และดอกเบี้ยคงที่ราว 6-10% ต่อปี ค่าธรรมเนียมเสนอให้ผู้ประกอบการแบบรวมยอดชัดเจน ไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง หรือผลิตภัณฑ์อื่น ๆ เสนอขายจุกจิก ผู้ประกอบการรับเงินไปหมุนธุรกิจได้โดยไม่มีพันธะผูกพันงอกเพิ่ม

สนใจระดมทุนออกหุ้นกู้ Mortgage Bond สามารถอ่านรายละเอียดได้ที่นี่ หรือหากต้องการข้อมูลเพิ่มเติม สามารถนัดติดต่อกับเจ้าหน้าที่ของเราได้เช่นเดียวกัน 

‍

คำเตือน : การลงทุนในหุ้นกู้คราวด์ฟันดิงผ่านเพียร์ พาวเวอร์ เป็นการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่มีความรู้ความเข้าใจเพียงพอทั้งด้านความเสี่ยง และความสามารถในการตัดสินใจลงทุนด้วยตนเอง ความเสี่ยงในที่นี้หมายถึงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของหลักทรัพย์และความเสี่ยงในการสูญเสียเงินจากการลงทุน การลงทุนในหุ้นกู้คราวด์ฟันดิงเป็นการลงทุนที่เหมาะสมกับนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงให้กับพอร์ตการลงทุน นักลงทุนจะสามารถเริ่มลงทุนได้ต่อก็ต่อเมื่อนักลงทุนได้ลงทะเบียนและผ่านการทำแบบประเมินความรู้ความเข้าใจในการลงทุนแล้ว

‍