ขายฝาก จำนอง และหุ้นกู้ Mortgage Bond ต่างกันอย่างไร? เปรียบเทียบอย่างละเอียด

เมื่อต้องการเงิน หลายคนมักนึกถึงการนำสินทรัพย์ไปค้ำประกันในแบบต่าง ๆ ทั้งขายฝาก จำนอง หรือจำนำ ฯลฯ แต่ละประเภทนั้นมีข้อดี-ข้อเสียแตกต่างกัน ซึ่งหากเลือกประเภทที่ไม่เหมาะกับธุรกิจ จำนวนเงินที่ได้ก็อาจจะไม่มากอย่างที่หวังและอาจเสียประโยชน์จากทรัพย์สินที่มีอยู่ได้ ดังนั้นในบทความนี้ PeerPower จะอธิบายว่า "ขายฝาก" และ "จำนอง" ต่างกันอย่างไรเทียบกับ "หุ้นกู้ Mortgage Bond" แล้วอย่างไหนดีกว่า? และควรเลือกแบบไหนเพื่อประโยชน์ของผู้ประกอบการ 

‍

ขายฝากคืออะไร? 

ขายฝาก คือ การที่ลูกหนี้นำทรัพย์สินไป “ขาย” ให้กับเจ้าหนี้ โดยที่ลูกหนี้ต้องส่งมอบกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินให้แก่เจ้าหนี้ทันที ซึ่งหากลูกหนี้สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินได้ทันตามเวลาที่กำหนดกรรมสิทธิ์ที่เคยส่งมอบก็จะเป็นของลูกหนี้ตามเดิม แต่หากลูกหนี้ไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินได้ทัน กรรมสิทธิ์นั้นจะตกเป็นของเจ้าหนี้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ทั้งนี้หากลูกหนี้เห็นว่าไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินได้ทันตามสัญญาก็สามารถขอต่อสัญญากับเจ้าหนี้ได้ แต่สิทธิในการตัดสินใจก็เป็นของเจ้าหนี้ด้วยเช่นเดียวกัน 

ตัวอย่างเช่น มานะนำที่ดินไปขายฝากให้แก่ชูใจแลกกับเงิน 6 ล้านบาท โดยมีข้อตกลงว่าต้องจ่ายเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยคืนให้ครบภายในเวลา 10 ปีไม่อย่างนั้นมานะจะไม่สิทธิ์ซื้อที่ดินกลับคืน ระหว่าง 10 ปีนี้ที่ดินตกเป็นของชูใจ แต่เมื่อเวลาผ่านมาไปมานะนำเงินมาไถ่ถอนตามกำหนด ชูใจจึงต้องคืนที่ดินให้ตามสัญญา แต่หากมานะไม่สามารถหาเงินมาใช้หนี้คืนได้ทันกำหนด ชูใจก็ได้ครอบครองที่ดินของมานะไปโดยอัตโนมัติโดยไม่ต้องมีการฟ้องคดีใด ๆ

‍รายละเอียดโดยทั่วไปของการขายฝาก 

ระยะเวลา: สำหรับอสังหาริมทรัพย์จะมีระยะไถ่ถอนทรัพย์สินอยู่ที่ 10 ปี 

วงเงิน: 40-70% ของราคาประเมิน (ขึ้นอยู่กับผู้รับขายฝาก) 

ค่าใช้จ่าย: 

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% 
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1%
3. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (อย่างใดอย่างหนึ่ง) 

‍ข้อดี vs ข้อเสียของการขายฝาก

ข้อดี: วงเงินสูง 

ข้อเสีย: เสียกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับเจ้าหนี้ 

‍

‍

จำนองคืออะไร?

จำนอง คือ การที่ลูกหนี้นำทรัพย์สินไป “ค้ำประกัน” กับเจ้าหนี้ โดยที่กรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินจะเป็นของลูกหนี้ตามเดิม แต่ทั้งนี้ลูกหนี้ต้องชำระเงินคืนตามกำหนด ในกรณีที่ลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ เจ้าหนี้ต้องฟ้องขอกรรมสิทธิ์เพื่อนำทรัพย์สินมาจัดการต่อ หรือหากลูกหนี้ขาดชำระหนี้เกิน 5 ปี เจ้าหนี้สามารถฟ้องขอกรรมสิทธิ์และนำทรัพย์สินมาขายทอดตลาดได้เช่นกัน การจำนองสามารถทำได้ทั้งกับธนาคารในรูปแบบการขอสินเชื่อ หรือหากขอกับธนาคารไม่ผ่าน จะจำนองกับเอกชนก็ได้เช่นกัน

ตัวอย่างเช่น ปิตินำบ้านและที่ดินไปจำนองกับมานีเพื่อแลกกับเงิน 6 ล้านบาทมีกำหนดจ่ายหนี้เป็นระยะ โดยในระหว่างที่จำนองปิติสามารถอาศัยอยู่หรือทำกิจการในที่ดินได้ตามปกติ เมื่อเวลาผ่านไปปิติผ่อนจ่ายหนี้ได้ครบ สัญญาจำนองจึงสิ้นสุดลง แต่หากปิติไม่สามารถจ่ายหนี้ได้ตามกำหนด มานีจะต้องยื่นฟ้องร้องเพื่อขอยึดบ้านและที่ดินของปิติต่อไป

รายละเอียดโดยทั่วไปของการจำนอง 

ระยะเวลา : ไม่มีระยะเวลาไถ่ถอนสินทรัพย์ตายตัว สัญญาจำนองจะเป็นโมฆะเมื่อเจ้าหนี้ได้รับเงินครบตามที่ตกลง
วงเงิน: 10-30% ของราคาประเมิน (ขึ้นอยู่กับผู้รับจำนอง) 

ค่าใช้จ่าย: 

1. ค่าธรรมเนียมจดคำขอแปลงละ 5 บาท
2. ค่าจดจำนอง 1% จากวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท 
3. ค่าอากรแสตมป์ ตามวงเงินจำนอง
4. ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนของกรมที่ดิน โฉนดละ 75 บา

ข้อดี vs ข้อเสียของการจำนอง

ข้อดี: ไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ 

ข้อเสีย: วงเงินน้อยกว่า 

แต่นอกจากการขายฝากและจำนองทั่วไปแล้ว ยังมีอีกหนึ่งทางเลือกที่เจ้าของกิจการสามารถหาเงินทุนได้จากหลักทรัพย์ที่มีอยู่ นั่นคือการออกหุ้นกู้คราวด์ฟันดิง (Crowdfunding Bond) ประเภท Mortgage Bond กับ PeerPower 

‍

‍

หุ้นกู้ Mortgage Bond ทางเลือกใหม่เพื่อเงินทุนสำหรับธุรกิจ

‍หุ้นกู้ Mortgage Bond (หุ้นกู้ใช้หลักทรัพย์เป็นหลักประกัน) คืออะไร? 

หุ้นกู้ Mortgage Bond คือ หุ้นกู้ที่ใช้หลักทรัพย์เป็นหลักค้ำประกัน มีลักษณะคล้ายการนำที่ดินไปจำนอง แต่ผู้ประกอบการจะได้วงเงินสูงกว่า และไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์หลักทรัพย์ให้ PeerPower ดังนั้นจึงสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินหรือหลักทรัพย์ได้ตามเดิม 

นอกจากนั้นหุ้นกู้ Mortgage Bond ของ PeerPower ยังมีอัตราดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 6-10% ต่อปี ซึ่งนอกจากดอกเบี้ยจะต่ำกว่าหุ้นกู้ทั่วไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยคงที่ยังช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถประเมินค่าใช้จ่ายในอนาคตได้อย่างมั่นใจโดยไม่ต้องกังวลกับความเสี่ยงอัตราดอกเบี้ย

(อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับหุ้นกู้ Mortgage Bond ได้ที่นี่) 

รายละเอียดโดยทั่วไปของหุ้นกู้ Mortgage Bond 

ระยะเวลา: สูงสุด 3 ปี

วงเงิน: สูงสุด 70% ของราคาประเมิน 

ค่าใช้จ่าย: เก็บค่าธรรมเนียมเมื่อระดมทุนสำเร็จเท่านั้น (All-in-fees) และไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ซึ่งต่ำสุดเฉลี่ยเพียง 3.2% ของวงเงินหุ้นกู้ 100 ล้านบาท

ข้อดี vs ข้อเสียของหุ้นกู้ Mortgage Bond 

ข้อดี: วงเงินสูงและไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์หลักทรัพย์ ไม่มีค่าธรรมเนียมแอบแฝงจุกจิก พร้อมดอกเบี้ยคงที่ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถวางแผนการเงินของธุรกิจได้อย่างมั่นใจ

ข้อเสีย: ระยะเวลาผ่อนชำระน้อยกว่า

‍

สรุปเปรียบเทียบระหว่าง ขายฝาก vs จำนอง vs หุ้นกู้ Mortgage Bond 

‍

จากตารางจะเห็นว่าแต่ละช่องทางนั้นมีลักษณะแตกต่างกัน ซึ่งผู้ประกอบการควรศึกษาข้อดีและข้อเสียและเลือกในสิ่งที่เหมาะกับธุรกิจของเราที่สุด ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับ Morgage Bond ของ PeerPower เพิ่มเติมได้ที่นี่ หรือหากท่านใดมีข้อสงสัยเพิ่มเติมสามารถนัดขอคำปรึกษากับ PeerPower ได้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย คลิก

PeerPower คือ แพลตฟอร์มคราวด์ฟันดิง (crowdfunding) ที่จัดหาแหล่งทุนให้กับธุรกิจที่มีศักยภาพ และยังได้รับการรับรองจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ดังนั้นจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการลงทุนและกระจายความเสี่ยงที่นักลงทุนให้ความไว้วางใจ

‍